Kredyt na mieszkanie

Kredyt na mieszkanie

Kiedy potrzeba zakupu własnego mieszkania staje się coraz bardziej paląca, wiele osób, które nie mają innej możliwości, zaczyna się zastanawiać, jak uzyskać kredyt na mieszkanie. Decyzja w tej sprawie nie jest łatwa, gdyż zobowiązanie podejmowane jest najczęściej na kilkadziesiąt lat, a przy tym jego wysokość to z reguły kilkaset tysięcy złotych. W związku z tym procedury banków nie są tak proste, jak np. w przypadku kredytów gotówkowych, a przed podpisaniem umowy kredytowej konieczne jest spełnienie wielu warunków oraz dostarczenie masy dokumentów. Cały proces zajmuje więc sporo czasu, zwłaszcza, że bank przyznaje środki finansowe na zakup konkretnego lokum, więc przed rozpoczęciem całej procedury nie tylko poszukiwany jest najlepszy kredyt na mieszkanie, ale też idealna nieruchomość (czyli taka, która spełni nasze oczekiwania, a jednocześnie jest w zasięgu naszych finansowych możliwości). Od czego jednak zacząć? Jakie kroki należy podjąć, by cały proces przebiegł jak najsprawniej i oczywiście zwieńczony był sukcesem? Pytanie brzmi więc: jak kupić mieszkanie na kredyt? Poniżej wyjaśniamy, jak tego dokonać krok po kroku. Przedstawiamy też wskazówki, jak radzić sobie z najczęstszymi problemami oraz co robić w szczególnych przypadkach (takich jak np. kredyt dla młodych na mieszkanie, kredyt na remont, kredyt na mieszkanie pod wynajem itp.).

Mieszkanie na kredyt krok po kroku

Jaka jest moja zdolność kredytowa?

Na to pytanie trzeba sobie odpowiedzieć w pierwszej kolejności. Nie ma sensu szukać mieszkania, jeśli nie wiemy, na jak wysoki kredyt możemy liczyć. Bez wiedzy o swoich możliwościach finansowych nietrudno dać się ponieść fantazji i wybrać apartament, na zakup którego w naszej aktualnej sytuacji żaden bank nie pożyczy nam środków. Dlatego warto poznać własną zdolność kredytową, czyli na samym początku sprawdzić, ile maksymalnie pieniędzy możemy pozyskać, wnioskując o kredyt na mieszkanie. Kalkulator zdolności kredytowej jest narzędziem internetowym, dzięki któremu zrobimy to najprościej i najszybciej. Wystarczy wpisać podstawowe dane, takie jak miesięczny dochód, miesięczną kwotę opłacanych zobowiązań (raty spłacanych kredytów i inne stałe opłaty), liczbę osób w gospodarstwie domowym oraz orientacyjną kwotę kredytu i jego okres spłaty. Oczywiście tego typu kalkulator kredytu na mieszkanie wyliczy nam jedynie przybliżoną wartość maksymalnej kwoty, o jaką możemy się starać, zwłaszcza, że każdy bank stosuje własne procedury do oceny zdolności kredytowej wnioskodawców. Poza tym podejmując decyzję o przyznaniu bądź nieprzyznaniu kredytu na mieszkanie, bank uwzględnia również inne, pozafinansowe kryteria. Dlatego tak często pojawiające się pytanie: „Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na mieszkanie?” jest pytaniem, na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Dużo bardziej przydatna jest konkretna odpowiedź na pytanie o naszą zdolność kredytową, gdyż ta informacja jest niezbędna do kolejnego kroku, czyli wyboru mieszkania.

 

Jakie mieszkanie chcę kupić?

wybór odpowiedniego mieszkaniaWiemy już, o jaką kwotę możemy wnioskować i z dużym prawdopodobieństwem otrzymać przy tym pozytywną decyzję kredytową. Na rynku nieruchomości wybór jest naprawdę szeroki, dlatego czas się rozejrzeć za konkretnym lokum. Jeśli zdolność kredytowa jest duża, wszystko zależy od naszych preferencji. Jeśli jednak nie ma szans, by bank udzielił nam wysokiej kwoty kredytu, warto porównać ceny mieszkań ze względu na lokalizację, metraż, a także ich stan. Mieszkania na rynku wtórnym, zwłaszcza te wymagające remontu, są najczęściej dużo tańsze niż te z rynku pierwotnego.

 

 

Gdzie jest najlepszy kredyt na mieszkanie?

Dopiero, kiedy znamy swoją zdolność kredytową oraz mamy na oku odpowiednią nieruchomość, możemy przystąpić do poszukiwania najlepszej oferty kredytu mieszkaniowego. Zastanówmy się więc najpierw, jaki kredyt na mieszkanie jest faktycznie tym najlepszym. To, na co przede wszystkim zwracają uwagę osoby poszukujące środków na zakup lokum to oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. Oczywiście, ma ono niebagatelne znaczenie dla wysokości miesięcznych rat, jednak to nie jedyny czynnik determinujący koszty, jakie ostatecznie ma kredyt na mieszkanie. Oprocentowanie powinno być rozważane łącznie z wysokością prowizji i kosztów dodatkowych, takich jak opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenia (np. ubezpieczenie nieruchomości, pomostowe) czy opłaty wynikające z konieczności nabycia innych produktów banku (np. karta kredytowa, rachunek bankowy). Znaczenie ma także rodzaj rat, które mogą być równe lub malejące, koszty wyceny nieruchomości (które również pokrywa wnioskodawca) czy ewentualne opłaty związane z wcześniejszą spłata kredytu. Najbardziej wiarygodnym wskaźnikiem, dzięki któremu szybko możemy porównać różne oferty kredytów, jest RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Uwzględnia on nie tylko wysokość oprocentowania, ale także pozostałe koszty związane z zaciągnięciem kredytu na mieszkanie oraz okres, w jakim trzeba je będzie opłacać. Zasada jest prosta – im niższe RRSO, tym kredyt jest korzystniejszy. Pamiętajmy też, że w Internecie dostępnych jest wiele narzędzi, które pomagają wyszukać najlepszy kredyt na mieszkanie. Kalkulator rat, porównywarka ofert, a także ranking najlepszych kredytów mieszkaniowych – wszystko to są bardzo przydatne i usprawniające przeglądanie i porównywanie ofert programy, z których skorzystamy za darmo. Dzięki nim szybciej sprawdzimy, jaki kredyt na mieszkanie jest aktualnie najkorzystniejszy na rynku, aczkolwiek warto też spróbować wynegocjować z bankiem bardziej korzystne warunki, niż te pierwotnie przedstawione. Być może uda się np. choć trochę obniżyć oprocentowanie kredytu, co przełoży się w widoczny sposób na wysokość raty lub w inny sposób obniżyć łączne koszty kredytu.

 

Jakie dokumenty będą potrzebne w banku?

kredyt na mieszkanie - dokumentyKażda pożyczka na mieszkanie wiąże się z koniecznością przedłożenia w banku dużej liczby dokumentów. Banki określają, co konkretnie należy przedstawić, dlatego po zdecydowaniu się na konkretną ofertę kredytu na mieszkanie czas przejrzeć listę wymaganych dokumentów i jak najszybciej rozpocząć ich kompletowanie. Na pewno trzeba będzie potwierdzić swoją tożsamość za pomocą dowodu osobistego oraz drugiego dokumentu tożsamości. Dodatkowo małżeństwa, które mają rozdzielność majątkową albo są w separacji muszą dostarczyć dokumenty to potwierdzające. Druga partia dokumentów dotyczy dochodów wnioskodawcy, takich jak zaświadczenie od pracodawcy o zatrudnieniu i zarobkach oraz wyciąg z konta bankowego z wymaganego okresu, a czasem inne dodatkowe dokumenty. Przedsiębiorcy muszą przedstawić jeszcze więcej papierów, w tym potwierdzenie nadania numeru NIP i REGON, deklarację PIT za ostatni rok, zaświadczenie o wpisie firmy do CEIDG, zaświadczenie o terminowym regulowaniu zobowiązań wobec ZUS i US czy dokumenty księgowe. Po trzecie często banki chcą otrzymać także dokumenty dotyczące innych zaciągniętych kredytów, np. zaświadczenie o obsłudze kredytu, aktualne saldo zadłużenia czy umowy kredytowe. Kiedy wszystkie niezbędne dokumenty są już w naszym posiadaniu, musimy dokładnie wypełnić cały wniosek kredytowy i złożyć go wraz z kompletem dokumentów w wybranym banku. W tego typu sytuacjach pośpiech jest złym doradcą, dlatego sprawdź wszystko na spokojnie jeszcze raz i co bardzo ważne, upewnij się, że złożyłeś podpisy w wymaganych miejscach. Nie trzeba chyba dodawać, że przed złożeniem wniosku koniecznie należy przeczytać regulamin oferty – także to co jest drobnym drukiem i w formie tzw. „gwiazdek”.

 

Jakie formalności załatwić ze sprzedawcą mieszkania?

Ważne jest też, aby zadbać o zabezpieczenie swoich interesów, jeśli chodzi o samą wybraną przez nas nieruchomość. W tym celu należy podpisać umowę przedwstępną, w której określone zostanie m.in. jakiego mieszkania dotyczy umowa sprzedaży, jaka jest jego cena, jaki jest ostateczny termin dokonania sprzedaży oraz opcjonalnie postanowienia, których niedotrzymanie przez jedną stronę daje drugiej stronie prawo do odstąpienia od umowy. Choć nie jest to konieczne, najlepiej jeśli umowa tego rodzaju ma formę aktu notarialnego, co daje większą gwarancję finalizacji umowy przyrzeczonej. Należy też zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt umowy przedwstępnej, czyli problem „zadatek na mieszkanie a kredyt”. Czym jest zadatek? To instrument podobny w swym działaniu do zaliczki, jednak poważna różnica pojawia się w momencie, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży. Co prawda, jeśli żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności (np. bank wydał negatywną decyzję w sprawie przyznania kredytu), zarówno zadatek i zaliczka  zostanie nam zwrócony. Jeśli natomiast do zawarcia umowy nie dojdzie z winy kupującego – zaliczka powinna zostać mu zwrócona, zadatek już nie. Z kolei w przypadku, gdy wina leży po stronie sprzedającego – zaliczka zostaje zwrócona stronie kupującej, a kwota zadatku zostaje zwrócona w podwójnej wysokości.

 

Jak wygląda proces decyzyjny banku i zawarcie umowy?

zawarcie umowy kredytu na mieszkanieWeryfikacja wniosku oraz wszystkich załączonych dokumentów zajmuje bankom sporo czasu, jednak ustawowo mają na to maksymalnie 21 dni. Wydanie decyzji kredytowej jest tak czasochłonne, gdyż obejmuje analizę formalną, ocenę scoringową i weryfikację historii kredytowej (w oparciu o bazę BIK i ewentualnie BIG InfoMonitor). Następnie konieczna jest analiza prawna dokumentów, analiza ekonomiczna (dotycząca zdolności kredytowej) oraz wycena mieszkania, którego zakup chcemy skredytować. Dopiero po skrupulatnym przejściu wszystkich elementów takiej weryfikacji, bank wydaje wiążącą decyzję kredytową. W tym momencie warto poprosić o projekt umowy kredytowej, dzięki któremu na spokojnie można zapoznać się z zapisami regulującymi to, jak finalnie wyglądać będzie kredyt na mieszkanie. Warunki i wszelkie zawarte w umowie zapisy powinny być dla nas po pierwsze zrozumiałe, a po drugie – akceptowalne. Jeśli czegoś nie rozumiemy, koniecznie dopytajmy o to w banku. Kiedy wszelkie wątpliwości zostaną rozwiane, wystarczy podpisać ostateczną umowę kredytu na mieszkanie i już niedługo zostanie on uruchomiony – pod warunkiem, że sfinalizujemy umowę ze sprzedającym.

 

Jak sfinalizować transakcję ze sprzedającym?

Wszystko zależy od rodzaju mieszkania, jakie kupujesz. Jeśli jest to mieszkanie z rynku pierwotnego, które dopiero jest budowane, bank będzie przelewał środki finansowe w transzach, tak jak przewiduje to harmonogram ustalony z deweloperem. Akt własności otrzymasz po zakończeniu budowy. Jeśli natomiast mieszkanie jest już gotowe, otrzymasz ten dokument od razu. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego, najpierw właściciel lokum i kupujący muszą podpisać umowę sprzedaży i przeniesienia własności nieruchomości u notariusza. Bank będzie wymagał dostarczenia szeregu dokumentów, czyli poza aktem notarialnym, także potwierdzenie wpłaty wkładu własnego, wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz banku czy ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości.

 

Jak dostać kredyt na mieszkanie – wskazówki

Przedstawiona powyżej ścieżka, jaką trzeba przejść, aby pożyczka na mieszkanie została nam przyznana, nie jest ani krótka, ani łatwa, jednak co najważniejsze prowadzi do celu. Chcielibyśmy jednak w ramach uzupełnienia zamieścić jeszcze kilka ważnych wskazówek, które powinny pomóc odpowiedzieć na pytanie, jak wziąć kredyt na mieszkanie. Jak wiadomo, instytucje bankowe mają ściśle sprecyzowane zasady dotyczące tego, jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt na mieszkanie. Z drugiej strony wnioskodawcy też nie mają z reguły związanych rąk i o ile sytuacja nie jest zupełnie beznadziejna, to do pewnego stopnia można wpływać na ostateczną decyzję banku.

 

Jak poprawić zdolność kredytową?

kredyt na mieszkanieCo prawda kalkulator kredytu na mieszkanie bazuje na twardych liczbach, jednak jest kilka sposobów na to, by poprawić swoją zdolność kredytową. Przede wszystkim, aby zwiększyć szanse na mieszkanie na kredyt, dobrze jest spłacić ewentualne dawne zobowiązania, a najlepiej w ogóle je zamknąć. W przypadku, gdy nie jesteśmy w stanie tego zrobić, warto przemyśleć kredyt konsolidacyjny, który nie tylko łączy kilka kredytów w jeden, ale też wydłuża ich okres spłaty, co skutkuje niższą miesięczną ratą – i poprawia naszą zdolność kredytową. Jeśli mamy linię debetową w rachunku lub kartę kredytową też najlepszym rozwiązaniem jest zrezygnowanie z tych produktów, gdyż nawet gdy w ogóle nie są wykorzystane, bank zakłada, że w każdej chwili wnioskodawca może z nich skorzystać, dlatego obniża to jego zdolność kredytową. Innym sposobem na lepszą zdolność kredytową jest dołączenie do wniosku kredytowego dodatkowego kredytobiorcy albo wiarygodnego poręczyciela – ich wysoka zdolność kredytowa wpłynie także pozytywnie na nasz wynik. Jeśli chcemy wziąć kredyt z partnerem, z którym nie jesteśmy w związku małżeńskim, warto przemyśleć sformalizowanie związku. Małżeństwa stanowią dla banku jedno gospodarstwo domowe, a tym samym koszty ich utrzymania są niższe niż 2 partnerów (czyli 2 gospodarstw domowych). Z drugiej strony, jeśli jeden z małżonków ma złą historię w BIK, warto rozważyć dokonanie rozdzielności majątkowej, tak aby jego scoring nie obniżył w ocenie banku wiarygodności jego współmałżonka. Ze względu na dobro wyższe, jakim jest mieszkanie na kredyt, można też przeanalizować swój budżet domowy, starając się wyszukać wydatki, które nie są niezbędne i zrezygnować z nich, przynajmniej na jakiś czas. Jeśli mniej wydajemy, więcej zostaje nam na plusie, więc zdolność kredytowa też idzie w górę. Pamiętajmy też, że to wyliczenia dla rat stałych wykażą naszą lepszą zdolność kredytową, gdyż do jej obliczenia stosuje się wysokość pierwszej raty.  W przypadku rat malejących pierwsza rata jest natomiast wyższa (o około 20-25%) od rat stałych. Od 2014 r. przestał istnieć tzw. kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego (więcej na ten temat poniżej), dlatego szczególnie istotne jest zapewnienie odpowiedniej wysokości wkładu własnego. Im jego wartość będzie wyższa, tym lepiej. Tu również możemy posiłkować się różnymi sposobami, np. pożyczką od rodziny, zabezpieczeniem w formie innej nieruchomości czy zastawem na obligacjach. Można też podjąć wysiłek, by wykazać, że rynkowa wartość mieszkania, które chcemy zakupić dzięki środkom z kredytu, jest wyższa, niż wskazuje na to cena sprzedawcy. Tę różnicę bank może uznać za nasz wkład własny, choć oczywiście to sposób, który sprawdza się przede wszystkim w przypadku mieszkań z rynku wtórnego.

 

Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego?

kredyt na mieszkanie na wkład własnyKredyt na mieszkanie bez wkładu własnego – ten temat warto dodatkowo rozwinąć. Osoby, które przeglądają oferty kredytów mieszkaniowych, często na początku skupiają się na tym, by znaleźć właśnie kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. Bierze się to zapewne stąd, że jeszcze jakiś czas temu takie oferty faktycznie nie były rzadkim produktem oferowanym przez instytucje bankowe. Jednak odkąd w życie weszły zapisy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, jeśli mamy zamiar wziąć kredyt na mieszkanie, wkład własny musimy uznać za jeden z obowiązkowych warunków udzielenia kredytu. Trzeba też zwrócić uwagę, że wymagana wysokość wkładu własnego systematycznie wzrasta. O ile w 2014 r. wartość ta wynosiła 5%, o tyle w 2019 r. to już 20%, co w przełożeniu na konkretne kwoty może być nieprzekraczalną barierą w uzyskaniu kredytu dla wielu zainteresowanych tym osób. Rozwiązaniem tego problemu mogą być pojawiające się co jakiś czas programy rządowe, które polegają na przyznawaniu specjalnych środków, z jakich można pokryć koszt wkładu własnego. W ten sposób można uzyskać niejako kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego, jednak nie zawsze jest możliwe. Po pierwsze taki program musi być w danej chwili realizowany, a po drugie musimy kwalifikować się do grupy osób objętych wsparciem. Okazuje się więc, że w większości przypadków wnioskodawcy muszą dostosować się do ogólnych wymogów związanych z instrumentem finansowym, jakim jest kredyt na mieszkanie. Wkład własny może być za to obniżony do 10%, choć wiąże się to z koniecznością nabycia ubezpieczenia brakującego wkładu, co z kolei podwyższa koszty, jakie generuje pożyczka na mieszkanie.

 

Czy można dostać kredyt na mieszkanie i remont?

Oczywiście na rynku jest sporo ofert, w których banki proponują kredyt na mieszkanie i remont. Trzeba jednak podkreślić, że nie są to już standardowe kredyty mieszkaniowe, ale kredyty hipoteczne. W praktyce cała procedura przedstawienia wymaganych dokumentów i przyznawania kredytu jest niemal identyczna. Oczywiście w związku z przyznaniem dodatkowych środków na remont bank zażąda również dokumentacji dotyczącej tej części inwestycji (np. harmonogramu robót czy kosztorysu). Poza tym przyznane środki finansowe przelane zostaną na 2 konta: pieniądze przeznaczone na zakup mieszkania trafią standardowo na konto sprzedawcy, natomiast część, za którą zaplanowaliśmy dokonanie remontu – na nasze konto osobiste (najczęściej w 2 transzach).

 

Czy można dostać kredyt na mieszkanie pod wynajem?

Kredyt na mieszkanie pod wynajem nie istnieje w ofertach banków jako osobny produkt o jakichś specjalnych parametrach czy warunkach, które trzeba spełnić. Bank nie pyta nas, czy chcemy w kredytowanym lokalu mieszkać osobiście, czy będziemy je podnajmować, tym bardziej nie będzie po przyznaniu sprawdzać, w jaki sposób użytkowane jest mieszkanie. Jeśli natomiast interesuje nas zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w celu późniejszego czerpania z zakupionego lokum korzyści finansowych, musimy zdecydowanie kłaść nacisk na jak najniższe odsetki, tak by uzyskać jak najlepszy cash flow z inwestycji.

 

Czy można dostać kredyt na mieszkanie dla młodych?

Kredyt dla młodych na mieszkanie również nie jest odrębnym produktem bankowym. Jednak podobnie jak kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego również kredyt na mieszkanie dla młodych można uzyskać dzięki dotacjom rządowym – o ile ogłoszony zostanie specjalny program, którego celem jest wsparcie osób poniżej 35 r.ż. W takiej sytuacji, jeśli uda nam się otrzymać dopłatę z programu, wkład własny zostanie pokryty z przyznanej dotacji.

 

Czy można dostać kredyt na mieszkanie dla singla?

Podobnie jak w powyższych sytuacjach, na rynku bankowym próżno też szukać czegoś takiego jak  kredyt na mieszkanie dla singla. Osoby prowadzące samotny tryb życia nie mogą natomiast liczyć na żadne wsparcie ze strony dopłat rządowych. To, że są singlami, ma jak się okazuje wpływ na decyzję kredytową i może działać na ich korzyść lub wręcz przeciwnie, obniżać szanse na pozyskanie pożyczki. Z jednej strony osoby samotne najczęściej nie są obciążone kosztami utrzymywania innych członków rodziny, z drugiej strony w razie np. nieszczęśliwego wypadku, choroby czy utraty pracy mogą pozostać bez żadnego zabezpieczenia finansowego (np. w formie wynagrodzenia małżonka). Praktyka pokazuje jednak, że single również często kupują mieszkanie na kredyt, choć nie wszystkie wnioski kredytowe takich osób zostają rozpatrzone pozytywnie – czyli sytuacja wygląda dokładnie tak samo jak w przypadku innych  wnioskodawców. Na jaki kredyt na mieszkanie może liczyć singiel, zależy więc w pierwszej kolejności od jego sytuacji finansowej, a nie stylu życia.

 

Mieszkanie na kredyt – podsumowanie

Czy warto brać kredyt na mieszkanie? To już pytanie, na które każdy musi sobie sam odpowiedzieć. Jeśli po gruntownym przemyśleniu sprawy zdecydujemy się na taki krok, największe szanse na odniesienie sukcesu zapewni nam planowe podejście do tematu. Stosowanie się do przedstawionego w tym artykule „harmonogramu” porządkuje kolejne zadania i usprawnia cały proces starania się o kredyt na mieszkanie. Wymagania poszczególnych banków mogą się od siebie oczywiście znacznie różnić, dlatego zawsze trzeba dokładnie czytać wszelkie dokumenty dotyczące wybranej oferty, bo nieuwaga może kosztować nas albo otrzymanie negatywnej decyzji kredytowej, albo podpisanie niekorzystnej dla nas umowy o kredyt na mieszkanie. Jednak co do zasady postępowanie zgodnie z naszą instrukcją, a także skorzystanie z opisanych sposobów na zwiększenie szans na kredyt powinno pomóc w osiągnięciu celu.