Kredyt na dom

Kredyt na dom

Kredyt mieszkaniowy to instrument, który można wykorzystać zarówno, jeśli chcemy nabyć mieszkanie, jak i wtedy, gdy chcemy kupić lub wybudować dom. Czy jednak nie ma żadnych różnic w warunkach takiego kredytu czy dokumentach, jakie trzeba dostarczyć? Czy w praktyce kredyt na dom i kredyt na mieszkanie oznacza tak samo dużo nakładu czasu i pracy? Co w ogóle oznacza dobry kredyt na dom i jakie opłaty wiążą się z jego zaciągnięciem? Na co zwrócić uwagę podczas wyboru najlepszej oferty i jak dostać kredyt na dom? Kalkulator i inne narzędzia internetowe, takie jak rankingi i porównywarki ofert są bardzo przydatne, jednak warto też dowiedzieć się, co konkretnie ma wpływ na łączny koszt kredytu na dom i jaka jest specyfika starań o kredyt tego typu.

Kredyt na dom – warunki

kredyt na dom - warunkiProcedury dotyczące otrzymania kredytu na dom nie zawsze różnią się od kredytu na mieszkanie. Jeśli chcemy kupić dom od dewelopera, w zasadzie nie ma różnic ani w warunkach, które trzeba spełnić, ani w samej procedurze pozyskiwania kredytu. Co innego, jeśli mówimy o kredycie na dom budowany systemem gospodarczym. Po pierwsze w tym przypadku przed złożeniem wniosku o kredyt musimy mieć już upatrzoną działkę budowlaną, na której planowana będzie nasza inwestycja i która musi spełniać odpowiednie wymogi. Trzeba w związku z tym dostarczyć do banku wiele dokumentów dotyczących działki, np. decyzję o warunkach zabudowy, odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów itd. Najczęściej bank podzieli też kredyt na 2 części, pierwsza będzie przeznaczona na zakup działki, a dopiero druga na budowę domu. W takim wypadku jest to kredyt na działkę i dom. Kredyt zakup samej działki budowlanej może być trudny do zdobycia, gdyż niezabudowana działka może nie stanowić dla banku odpowiedniego zabezpieczenia. Jeśli chcemy wziąć kredyt jedynie na działkę, często konieczne okaże się zapewnienie zabezpieczenia na innej nieruchomości. Z kolei  jeśli jesteśmy już właścicielami odpowiedniej działki budowlanej, może ona być zaliczona jako nasz wkład własny.

Wniosek o kredyt na budowę domu wymaga dostarczenia kolejnych dokumentów, przykładowo kosztorysu prac (przygotowanego w oparciu o parametry podyktowane przez bank), projektu budowlanego czy pozwolenia na budowę. Sytuacja ta jest o tyle niekorzystna, że proces otrzymania pozwolenia na budowę zajmuje sporo czasu, dlatego wnioskodawca musi o nie wystąpić na długo przed tym, zanim otrzyma decyzję kredytową. Koszty, jakie trzeba ponieść na etapie składania wniosku dotyczą nie tylko uzyskania pozwolenia na budowę, ale też nabycia projektu budowlanego i jego dostosowania. Nie są one małe, a przy tym wnioskodawca nie ma pewności, czy decyzja kredytowa będzie pozytywna. Niestety jest to specyfika kredytu na dom budowanego systemem gospodarczym i nie ma możliwości, by ominąć te wymogi.

Najlepszy kredyt na dom – czyli jaki?

Kredyt na dom to długoterminowe i do tego poważne obciążenie budżetu domowego. Nic więc dziwnego, że w pierwszej chwili większość osób, które zastanawiają się, jaki kredyt na dom wybrać, kieruje się przede wszystkim wysokością oprocentowania i ewentualnie prowizji. Niestety nie wszyscy mają świadomość, że nie są to jedyne koszty związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego. Dlatego warto przyjrzeć się poszczególnym czynnikom składającym się na łączny koszt, jaki generuje kredyt na dom. Kalkulator kredytu, od razu nadmieńmy, to narzędzie online, z którym warto się zaprzyjaźnić podczas poszukiwań taniego kredytu.

Oprocentowanie

Kredyt na dom to niemal zawsze kredyt o zmiennym oprocentowaniu, czyli takim, które składa się ze stałej marży banku i zmiennej stawki bazowej (dla kredytów w złotówkach stosuje się stawkę WIBOR). Marża, jaką narzuca bank, wpisana jest w umowę kredytową i nie może się zmienić przez cały okres kredytowania. Jedyny moment, kiedy możemy negocjować warunki kredytu i wpłynąć na wysokość marży to czas przed podpisaniem umowy. Bank może zaoferować obniżenie marży w zamian za np. skorzystanie z jego dodatkowych produktów, ale inicjatywa może też leżeć po stronie klienta banku. Z kolei wysokość stawki referencyjnej zależy od sytuacji na rynku międzybankowym i może zmieniać się dość często, z reguły co 3 miesiące. Co jednak najważniejsze dla kredytobiorców, choć stawka może być też obniżona, zdecydowanie częściej jest ona podnoszona, co przekłada się na zwiększenie wysokości rat. Dlatego podejmując decyzję, że kupimy dom na kredyt, musimy mieć świadomość, że wysokość rat w ciągu całego okresu spłacania kredytu będzie zapewne co jakiś czas rosnąć.

Prowizja i opłaty przygotowawcze

kredyt na dom - prowizje i opłatyProwizja to jednorazowa opłata, jaką pobiera bank za udzielenie różnego rodzaju kredytów, choć nie każda oferta ją zawiera. Jej wysokość ustalana jest indywidualnie dla każdej oferty kredytu. Najczęściej banki pobierają ustaloną kwotę prowizji z góry, czyli albo należy wpłacić na podany rachunek określoną sumę, albo również ją skredytować. W takim przypadku instytucja bankowa przyzna nam większą kwotę kredytu, jednocześnie automatycznie pobierając z niej kwotę prowizji, a wysokość rat kredytu wzrośnie. Co prawda na rynku sporo jest ofert kredytu na dom bez prowizji, z reguły jednak powiązane jest to z koniecznością nabycia dodatkowego produktu (np. karty kredytowej czy dodatkowego ubezpieczenia) albo z podwyższoną marżą banku. Jednego możemy być pewni, bank na pewno w jakiś sposób zrekompensuje sobie brak prowizji za udzielenie kredytu. Zauważmy też, że prowizja to zupełnie inny rodzaj kosztu niż opłata przygotowawcza. Tego typu opłaty dotyczą wstępnych działań, jakie musi podjąć bank w celu przyznania nam kredytu. Może więc to być np. opłata za weryfikację wniosku kredytowego, przeprowadzenie analizy zdolności kredytowej czy historii w BIK, a nawet przygotowanie umowy.

Ubezpieczenia

Jeśli znajdziemy „najlepszy kredyt na dom”, czyli np. atrakcyjną ofertę z 0% prowizji, na pewno trzeba uważnie przyjrzeć się kosztom związanym z wymaganymi ubezpieczeniami. Instytucje bankowe mają prawo wpisać do umowy kredytowej niektóre rodzaje ubezpieczeń jako obowiązkowe, a ich koszt, który regulować trzeba przez cały okres kredytowania nieruchomości, może znacznie przekroczyć wysokość np. standardowej prowizji. Jeśli chodzi o kredyt na dom, najczęściej banki obowiązkowo wymagają ubezpieczenia nieruchomości oraz ubezpieczenia przejściowego, które zawierane jest do momentu, gdy założona zostanie hipoteka na kredytowanej nieruchomości. Dodatkowo, choć kredyt na dom bez wkładu własnego nie jest obecnie możliwy, to zdarza się, że wnioskodawca posiada wkład własny, który nie wynosi wymaganego minimum. W takiej sytuacji, jeśli bank zgodzi się na udzielenie kredytu, będzie żądał ubezpieczenia od niskiego wkładu. Opcjonalnie można też zawrzeć ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenia przed utratą pracy – z reguły nie są one obowiązkowe, ale jeśli zdecydujemy się z ich skorzystać, często możemy liczyć na lepsze warunki kredytu. Trzeba jednak zawsze dobrze policzyć, czy nam się to opłaci.

Warto też podkreślić, że choć niektórych kosztów ubezpieczenia nie sposób uniknąć, czasem mogą być naprawdę przydatne. Co więcej, ich wysokie koszty można też obniżyć, samodzielnie szukając tańszego ubezpieczenia wśród ofert towarzystw ubezpieczeniowych. Nie ma bowiem obowiązku korzystania z określonych produktów banku, w którym chcemy wziąć kredyt na dom – znaczenie ma jedynie zakres ubezpieczenia.

Wycena nieruchomości

wycena nieruchomościJeśli kupujemy dom na kredyt od dewelopera czy innego sprzedawcy, może być potrzebna profesjonalna wycena nieruchomości. Wycena ta nie zawsze leży po stronie wnioskodawcy, czasem bank robi to we własnym zakresie i nie obarcza kosztami drugiej strony. Jeśli jednak bank zażąda od nas wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, który oszacuje wartość domu pod kątem technicznym i prawnym, koszty tego zlecenia będziemy musieli opłacić z własnej kieszeni.

Rodzaj rat

To, czy wybierzemy raty równe czy malejące, również ma wpływ na to, ile będzie kosztował dom na kredyt. W ogólnym rozrachunku okazuje się, że to drugie rozwiązanie generuje mniejsze koszty. Jak to możliwe? Raty równe, choć co miesiąc wynoszą tyle samo, z każdym kolejnym miesiącem składają się z coraz mniejszej kwoty odsetek, a coraz większej kwoty kapitału. W ten sposób na początku spłacamy przede wszystkim odsetki, a nie kapitał. Natomiast spłacając kredyt na dom systemem rat malejących, za każdym razem spłacamy taką samą kwotę kapitału i z czasem coraz mniejszą kwotę odsetek. Tym samym płacąc raty malejące, szybciej spłacamy kapitał, a ponieważ wysokość odsetek liczona jest od pozostałego do spłaty kapitału, również kwota odsetek z całego okresu kredytowania musi być niższa niż w przypadku rat równych. Dlaczego w takim razie nie wszyscy wybierają raty malejące? Jest to spowodowane tym, że wysokość rat malejących w początkowym okresie spłaty kredytu na dom jest wyższa, a co więcej przekłada się to na obniżenie zdolności kredytowej wnioskodawcy.

Dodatkowe opłaty – cross-selling

Jak już wspomniano, biorąc kredyt na dom, często możemy też skorzystać z cross-sellingu, a więc nabyć zupełnie niezwiązane z kredytem produkty, typu kartę kredytową, płatny rachunek bankowy, limit debetowy w rachunku itd. Z jednej strony wiążą się z tym kolejne opłaty, które trzeba będzie na bieżąco regulować, z drugiej strony bank zaoferuje nam w zamian za to obniżenie marży czy prowizji kredytu (nawet do 0%). W każdym przypadku należy wszystko dokładnie policzyć i osobiście zweryfikować, czy taki zabieg na pewno się opłaci. Warto w tym celu sięgnąć po internetowy kalkulator kredytu na dom.

RRSO

Rozważając, jaki kredyt na dom faktycznie będzie najtańszy, najlepiej kierować się RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania. Wskaźnik ten uwzględnia różnego typu koszty związane z zaciągnięciem kredytu, dzięki czemu uzyskujemy ich całkowitą sumę i łatwiej możemy porównać poszczególne oferty. W tym przypadku także przydatny będzie kalkulator kredytu na dom, w którym po wpisaniu poszczególnych parametrów poznamy RRSO danego kredytu.

Opłaty w szczególnych sytuacjach

Kiedy znajdziemy 2 niemal identyczne oferty kredytu na dom warto też przejrzeć tabelę opłat i sprawdzić, jakie koszty wiążą się z konkretnymi sytuacjami. Po pierwsze może zdarzyć się tak, że za jakiś czas nasza sytuacja finansowa ulegnie zdecydowanej poprawie i będziemy mogli dokonać częściowej albo nawet całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu. Dlatego sprawdźmy, czy z taką przedwczesną spłatą nie wiążą się jakieś określone opłaty, a jeśli tak, to w jakiej wysokości i czy obowiązują one do końca trwania umowy czy tylko przez kilka pierwszych lat. Z drugiej strony nasza sytuacja może się też pogorszyć – co wtedy? Jakiej wysokości opłaty i inne konsekwencje przewidziane są w przypadku opóźnienia w płatnościach? Czy są możliwe tzw. wakacje kredytowe? Jeśli tak, to na jakich zasadach można zawiesić spłatę kredytu i czy wiąże się to z jakąś opłatą? Wszystko to dobrze jest sprawdzić zawczasu i mieć świadomość wszelkich plusów i minusów wybieranej oferty.

Koszty dotyczące kredytu na budowę domu systemem gospodarczym

Przypomnijmy jeszcze raz, że jeśli chcemy uzyskać kredyt na działkę i dom budowany systemem gospodarczym, musimy dostarczyć do banku masę dodatkowych dokumentów, a związane z tym  koszty nie są małe. Co prawda, niektóre koszty są nieuniknione, nawet jeśli budujemy dom za gotówkę. Dla przykładu projekt budowlany jest po prostu konieczny do wykonania prac budowlanych. W przypadku wnioskowania o kredyt problem tkwi jednak w tym, że musimy taki projekt zamówić i pokryć jego koszty, nie wiedząc jeszcze, czy w ogóle otrzymamy środki finansowe z banku.

Kredyt na dom – częste pytania

Kredyt na dom bez wkładu własnego

Kredyt na dom bez wkładu własnego nie jest już oferowany przez instytucje bankowe w Polsce. Do 2014 r. banki udostępniały oferty przekraczające nawet 100% wartości kredytowanej nieruchomości, dzięki czemu część środków można było przeznaczyć na inne cele. Jednak obecnie wkład własny jest obowiązkowy, a w 2019 r. wynosi już 20% kupowanego domu. Wartość ta może być czasem obniżona do 10%, o ile kredytobiorca zdecyduje się na zakup ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Kredyt na dom dla młodych

Duża liczba osób zainteresowanych sfinansowaniem zakupu nieruchomości mieszkalnej sprawdza, czy dostępny jest specjalny kredyt na dom dla młodych. W ofercie banków nie znajdziemy jednak takiego instrumentu finansowego, który służyłby udzielaniu kredytów tylko osobom młodym. Z tego typu pomocy można jednak co jakiś czas skorzystać dzięki programom rządowym, które skierowane są właśnie do osób przed 35 r.ż. (przykładem jest program „Mieszkanie dla młodych”, który funkcjonował w latach 2014 – 2018). Dlatego warto monitorować plany dotyczące wsparcia państwa polskiego w tym zakresie – być może uda nam się uzyskać dopłatę z takiego programu i zyskać środki na wkład własny.